Вопрос: Возможно ли сдать в аренду незарегистрированные за государственным унитарным предприятием нежилые помещения, их части, находящиеся в жилых домах?

Ответ: Законодательство связывает право распоряжения имуществом с наличием зарегистрированного права на него.

Ситуация А: Зарегистрированный жилой дом (собственность государства 100%).

Сдача в аренду возможна, но с оговорками. Если сам жилой дом зарегистрирован, однако право хозяйственного ведения или оперативного управления на конкретное нежилое помещение за государственным унитарным предприятием (ГУП) не оформлено, сдавать такой объект в аренду нельзя. Сначала необходимо провести техническую инвентаризацию, выделить помещение в качестве отдельного объекта недвижимости (если оно является капитальным строением или изолированным помещением) и зарегистрировать право на него. До момента государственной регистрации права ГУП не вправе выступать арендодателем.

Ситуация Б: Зарегистрированный жилой дом, в котором имеются приватизированные квартиры (совместное домовладение).

В таком доме нежилые помещения (подвалы, чердаки, колясочные, технические этажи) относятся к общему имуществу участников совместного домовладения. Государственное предприятие не вправе единолично сдавать их в аренду. Для заключения договора аренды необходимо:

Наличие зарегистрированного права на это имущество (в том числе доли в праве собственности на общее имущество).

Согласие участников совместного домовладения (решение общего собрания или уполномоченного лица), либо договор, заключенный уполномоченным лицом от имени всех собственников. Если право на конкретное помещение не зарегистрировано за ГУП или иным субъектом, сдача в аренду невозможна.

Ситуация В: Незарегистрированный жилой дом.

В случае, если сам капитальный жилой дом не зарегистрирован в установленном порядке (отсутствует технический паспорт, право собственности не внесено в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним), любые сделки с его частями, включая аренду, являются юридически ничтожными. Первым шагом является государственная регистрация самого здания и возникновения прав на него. До этого момента сдача в аренду нежилых помещений в таком доме невозможна. 

Вопрос: Обязан ли арендодатель в течение шести месяцев со дня заключения первого договора аренды обеспечить государственную регистрацию прав на нежилые помещения?

Ответ: Да, логика законодательства и норм, связанных с вовлечением в оборот имущества, не прошедшего регистрацию, сводится к следующему: если договор аренды был заключен на помещение, право на которое не было зарегистрировано, либо на объект, не прошедший техническую инвентаризацию, арендодатель обязан устранить эти нарушения. Практика применения норм Гражданского кодекса и жилищного законодательства предусматривает приведение документов в порядок в разумные сроки. В соответствии с разъяснениями Госкомимущества, срок для осуществления государственной регистрации прав на нежилые помещения после заключения первого договора аренды составляет шесть месяцев. Если в течение этого срока государственная регистрация не обеспечена, договор аренды может быть признан недействительным, а действия арендодателя квалифицированы как нарушение порядка распоряжения государственным имуществом.

Вопрос: Какой процент (25 или 100) полученной арендной платы обязан перечислять в бюджет арендодатель при сдаче в аренду нежилых помещений?

Ответ: Процент отчислений напрямую зависит от правового статуса имущества и статуса арендодателя.

Ситуация А: Зарегистрированный жилой дом (собственность государства 100%).

Если имущество закреплено за государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, то арендная плата является доходом предприятия, но при этом законодательством установлены нормативы отчислений в бюджет части прибыли или дохода.

По общему правилу, установленному для государственных организаций и хозяйственных обществ с долей государства при сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в бюджет перечисляется 25% от полученной арендной платы (если иное не установлено решениями местных Советов депутатов или Совмина). Оставшиеся средства остаются у предприятия, но должны направляться на возмещение затрат на содержание и эксплуатацию здания, коммунальные платежи и налоги.

Ситуация Б: Зарегистрированный жилой дом с приватизированными квартирами (совместное домовладение).

В случае сдачи в аренду общего имущества совместного домовладения, государству принадлежит только доля, пропорциональная площади неприватизированных квартир. В данной ситуации 100% в бюджет перечислено быть не может, так как часть арендной платы принадлежит другим собственникам (жильцам). Арендодатель обязан перечислять в бюджет только часть арендной платы, соответствующую доле государственной собственности в этом доме. Если доля государства составляет условно 25%, то и в бюджет уйдет 25% от полученной суммы (чаще это процентное соотношение считается от общей площади дома). Остальная часть должна быть направлена на содержание и ремонт общего имущества жилого дома (на счет ЖКХ, ТС или уполномоченного лица).

Ситуация В: Незарегистрированный жилой дом.

Поскольку сдача в аренду таких помещений вне закона, применять корректно процент отчислений (25% или 100%) невозможно до момента легализации объекта и регистрации прав. После осуществления государственной регистрации дома и права хозяйственного ведения ГУПа, будет применяться норматив отчислений, установленный для государственного имущества (как правило, 25%, если помещение на балансе предприятия, а не в казне).